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Locaux professionnels
GESTION
Locaux professionnels Loi du 6 juillet 1989 IVI.P. LI~MV
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des m~decins dans un centre urbain et particuli~rement en r~gion parisienne est devenue tr& difficile depuis d~j~t de nombreuses ann&s; l'un des principaux obstacles &ant la recherche d'un local professionnel. Jusqu'en 1986, suivant la r~glementation en vigueur, l'administration opposait un refus ~t la demande de transformation de locaux d'habitation en locaux professionnels d& lors que plus de 50% de l'immeuble &ait d~j~ transform& La loi du 23 d&embre 1986, dite Loi M6haignerie, avait assoupli la r6glementation administrative, am61iorant les possibilit& d'installation des professionnels lib4raux. La loi du 6 juillet 1989, dite Loi Mermaz, en r&ablissant le r6gime de l'autorisation administrative en cas de changement d'affectation des locaux, ,~fait marche arri~re et met fin ~tla libert~ d'instaUation dont b~n& ficiaient les m~decins regroup& pour exercer en commun leur activit& La nouvelle loi pr~voit, en revanche, des dispositions favorables aux locataires professionnels en ~bauchant un statut des locaux
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M.P. LI~VY, Mai"tre en droit. 446
~t usage exclusivement professionnel, inexistant jusqu'~i present. R6tablissement du m6canisme de I'autorisation administrative: la I i b e r t 6 d'installation en centres urbains n'existe plus
Consid6rant que dans les grands centres urbains des immeubles entiers, ant6rieurement affect& ~l l'habitation avaient 6t6 transfor, m& en locaux professionnels, suite ~t la Loi M6haignerie, le 16gislateur de 1989, sur proposition du Gouvernement, met fin fi la libert6 d'installation des professionnels lib6raux.
9 L'autorisation pr6fectorale L'article 37 de la nouvelle loi sur les rapports locatifs du 6 juillet 1989 a abrog6 les dispositifs de la loi du 23 d6cembre 1986 (art. 57) qui dispensaient d'autorisation administrative les m6decins regroup& pour l'exercice en commun de leur activitY, en cas de transformation de locaux d'habitation en locaux professionnels. D~sormais, le principe de l'interdiction du changement d'affectation des |ocaux d'habitation ~dict~ par l'article L. 631-7 du
Code de la construction et de l'habitation (dans les communes dont la population est sup~rieure ou ~gale fi 10 000 habitants, ~t Paris et dans un rayon de 50km de l'emplacement des anciennes fortifications de la capitale) s'applique ~l toutes les categories professionnelles et il ne peut y &re d~rog~ que par autorisation administrative pr~alable et motiv&. Sont nuls de plein droit et de nullit~ absolue les accords ou conventions passes en violation de cette interdiction. Le r~gime d'exemption pr~vu par l'article 57 de la Loi M~haignerie qui dispose : ~ les dispositions de 1 article L. 631-7 du Code de la ~onstruction et de l'habitation ne sont pas applicables aux soci&~s civiles professionnelles ni aux professionnels hberaux vises a 1 arucle 1 de la loi du 29 novembre 1966 relative aux socletes " ' ' civiles professionnelles exer~ant en commun leur activit6 sous quelque forme que ce soit ,,, ne concernait pas l'ensemble de la profession m6dicale. L interpretation de ce texte &ait d61icate et controvers&. Une reponse mmlster~elle du 20 octobre 1988 (J.O. d6b. S6nat du 13 juill. 1989) permit d'exclure du b6n6fice de l'article 57 non seulement l'exercice individuel mais 9
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~galement les regroupements sous des formes juridiques diverses qui n'ont pas pour but v&itable la mise en commun de l'activit~ (soci&& civiles de moyens, dont le but est la mise en commun de mat&iel ou de locaux, les simples situations de fait sans structure juridique). Depuis la promulgation de la Loi M&aignerie (art. 58), modifiant l'article L. 631-7 3 ~ du Code de la construction et de l'habitation, et en l'&at actuel des textes, toutes les autorisations de changemer/ts d'affectation d~livr&s pour un usage professionnel ont un caractere personnel en sorte que, lors du d~part du b~n~ficiaire de l'autorisation, les locaux reprennent leur destination initiale. %
Dis lors, chaque nouvel occupant professionnel devra obtenir une nouvelle autorisation. I1 faut pr& ciser qu'en cas d'autorisation ~ titulaires multiples, toute modification portant sur le hombre et l'identit~ d'un des occupants rend cette autorisation caduque ~ l'~gard de t o u s l e s autres. Dans ce cas, le nombre de pitces reservees ' ' l'habitation aura ete expressement indiqu4 dans la d&ision d'autorisation. t
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9 Le syst~me des compensations Les modalit& d'application des autorisations par les autorit& pr& fectorales des changements d'affectation ont ete successivement fix&s par la circulaire n ~ 72-158 du 3 octobre 1972 et la circulaire n ~ 75-3253 du 20 novembre 1975. P
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Le texte le plus ancien distingue, selon que les autorisations de transformation doivent &re accord&s avec ou sans compensation. La compensation dont le taux est fond~ sur la surface utile du local transformer, consiste en un investissement et peut se r&liser soit sous la forme d'un investissement direct (instruction ou r~habilitation de logement), soit d'un versement en esptces (~ fonds perdus, permettant la construction de logements sociaux). Aprts une p&iode trts favorable aux professions lib&ales, le regime
de compensation applicable aux m~decins est devenu plus strict. La circulaire du 3 octobre 1972 avait recommand~ de faciliter l'installation des membres des professions lib&ales en leur accordant plus facilement l'autorisation de d&oger ~ l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation et en les dispensant du paiement de la compensation dans les zones sensibles d~finies dans cette m~me circulaire. En raison de la diminution r&lle et d~finitive du parc d'habitation dans les quartiers centraux des villes, la politiqueen faveur des professions lib& rales a ete remise en cause. A cet effet, la circulaire du 20 novembre 1975 donne des directives strictes ~l l'administration concernant la dispense de compensation admise en faveur des professions lib&ales. Celle-ci ne peut jouer que dans le cas d'une premitre installation. Dans le cas d'un transfert du cabinet dans un nouveau local d'habitation, les anciens locaux professionnels ou une superficie ~quivalente doivent &re rendus ~i l'habitation (cette dernitre disposition &ant maintenant inclue dans l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation ~t l'alin& n ~ 3). S'il s'agir de l'extension d'un cabinet existant et situ~ dans le secteur ouest ou central de Paris ou dans les communes du d~partement des Hauts-de-Seine, une compensation peut &re exig&. Les principes &onc& ci-dessus doivent &re ~galement appliqu& aux locaux de caracttre mixte professionnel qui, avec l'accord du propnetalre, ont ete loues, apres demande d'autorisation de changement partiel d'affectation, aux repr&entants de l'Etat, en application de l'article L. 631-7 3 ~ du Code de la construction et de l'habitation. Darts de tels cas, le nombre de pieces "' r&erv&s ~ l'habitation aura ete expressement indiqud dans la d&ision d'autorisation pour permettre le calcul de la compensation.
L'article 37, alin& 2, de la loi Mermaz a pr~vu une disposition transitoire permettant aux b&~ficiaires du r~gime d'exemption d'&re r~put& titulaires ~i la date de la ,publication de la loi (8 juillet 1989), a ntre personnel, d'une autorisation d'usage professionnel, ~t condition d'en faire la d&laration la prefecture avant le 8 octobre 1989. A d~faut d'effectuer cette d&laration, la transformation intervenue devient irr~gulitre. En cons& quence, l'administration mettra en demeure les occupants de rendre aux locaux leur affectation primitive.
9 Le r~gime transitoire (Cf. encadr~ d u n ~ 6, p. 385).
Jusqu'~ la publication de ta loi Mermaz, la location des locaux
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9 Renonciation temporaire une nouvelle modification de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation La proposition de la loi pr&oyait, en outre, un article modifiant dans le sens de la rigueur l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, en supprimantles dispositions ajout&s par l'article 58 de la loi M~haignerie, concernant le dispositif de transfert du droit de d&ogation. Le texte initial de la loi Mermaz condamnait le m~decin ~ se cantonner dans 40 m 2 de surface habitable lorsque le changement d'affectation lui &ait autoris~, sauf ~ijustifier au-del~ de cette superficie d'une compensation par r&ffectation d'autres locaux de surface ~quivalente fi l'usage d'habitation. Devant les critiques formul&s et les pressions des milieux professionnels, le gouvernement a renonc~ temporairement ~t ces modifications e t a decide la creanon d'un groupe de travail charg~ de r~fl~chir ~ l'ensemble des probltmes d'installation des professions lib& rales. I1 a ~galement pr&is~ qu'en l'attente de la nouvelle l~gislation, les rtgles actuellement en vigueur continuent ~ &re appliqu~es. p
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Ebauche d'un statut pour les baux professionnels
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~t usage exclusivement professionnel relevait de la libert~ contractuelle, sauf pour une minorit~ d'entre eux qui demeuraient soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. De nombreux m~decins pr~f~raient s'installer dans des locaux mixtes pour pallier les inconv~nients du r~gime des taux professionnels (outre les avantages materiels et dconomiques) fond~ sur la libre d&ermination des parties, et pour lequel aucun statut l~gal n etalt prevu concernant la dur~e ou le droit au renouvellement. Le professionnel liberal exerqant son 9 9 ! I t acuvxte dans un local mixte beneficie, en effet, d'un r~gime protecteur (en particulier du droit au renouvellement) accessoirement son habitation.
La loi du 6 juillet 1989 (art. 36), en ins~rant un article 57 A dans la loi M~haignerie, ~bauche un r~gime juridique tendant ~t donner davantage de stabilit~ aux contrats de locations conclus pour l'exercice exclusif d'une activit~ professionnelle lib~rale. Le r~gime ainsi ~tabli concerne essentiellement la dur~e du contrat, les conditions de son renouvellement et de sa r~siliation.
refuse pas le renouvellement au moins six mois avant, le contrat de location est tacitement reconduit dans des conditions identiques, n o t a m m e n t de dur~e, ~t celles qui &aient pr~vues dans le contrat initial. Six mois avant la fin du bail, le locataire peut ~galement notifier au bailleur son intention de ne pas le renouveler.
9 La d u r ~ e
Le locataire peut ~ tout m o m e n t notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un d~lai de pr~avis de six mois. Le dernier alin~a de 1'article36 precise que toutes les modifications faites pour l'application des dispositions ci-dessus relat~es doivent ~tre effectu~es soit par lettre recommand~e avec accus~ de r~ception, soit par acte d'huissier.
du
9 La r e' s l"" h a t l"o n
contrat
Le contrat de location 6tabli par 6crit dolt mentionner une dur6e au moins 6gale ~l six ans. 9 Le r e n o u v e l l e m e n t duction tacite
par recon-
Au terme fix6 par le contrat et sous reserve que le bailleur ne !
9 Disposition
Demande d'autorisation administrative en cas de changement d'affectation d'un local d'habitation en local professionnel Art. L, 631-7 du Code de la construction et de I'habitation
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Installation professionnelle Destination du local avant Hnstallation
1'~ installation
2. installation
Agrandissement
i Non si rend au local Local destination d'habitation
Oui
transitoire
Le l~gislateur n'a pas pr~vu de disposition transitoire. D~s lors, une question se pose: l'article 57 A s'applique-t-il aux baux en cours ? Nous penchons pour une r~ponse n~gative, le bailleur ayant un droit acquis en vertu de la l~gislation anterleure qui ne reglemente en rien la dur~e du bail ~l usage exclusivement professionnel. Autrement dit, ufi bail en cours, de trois ans par exemple, ne se trouve pas de plein droit port~ ~ six ans. I1 aurait fallu, pour ce faire, une disposition !~gale pr~voyant que l'article 57 A est applicable aux baux en cours. []
c6d~ la destination d'habitation (autorisaI Oui tion est personnelle et peut ~tre transf6rOe sur un autre local)
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9 Local rendu ~ desti- =9 Local rendu ~ desti- 9 Local rendu ~ destination professionnelle nation professionnelle nation professionnelle avant Ioi de 1986 : non avant Ioi 1986: non avant Ioi 1986: non
Local destination professionnelle
(le caract6re professionnel est attach~ au local 9 Local rendu ~ desti- 9 Local rendu ~ desti- 9 Oui nation professionnelle nation professionnelle apr~s Ioi 86: oui apr~s Ioi 1986 : non si rend au local c6d(~ la destination d'habitation
Local mixte
Non si rend au local Oui pour la partie pro- c~d~ (partie professionOui fessionnelle du local nelle) la destination d'habitation
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Journal
de
PEDIATRIE
et
de
PUI~RICULTURE
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7-1989
GESTION
ANNEXE Extrait du Code de la construction et de I'habitation
Art. L. 631-7 (L. n ~ 83-440, 2 juin 1 983). -- Dans les communes d~finies & I'article 10-7 de la Ioi n ~ 4 8 - 1 3 6 0 du I er septembre 1948 modifi6e : 1~ Les Iocaux ~ usage d'habitation ne peuvent #}tre ni affect6s & un autre usage, ni transform~s en meubl6s, h(~tels, pensions de famille ou autres 6tablissements similaires dont I'exploitant exerce la profession de Ioueur en meubl6 au sens du premier alin~a de I'article 2 de la I o i n ~ 4 9 - 4 5 8 du 2 avril 1 9 4 9 modifi6e, accordant le b6n6fice du maintien dans les lieux ~ certains clients des h6tels, pensions de famille et meubl~s ; les pr~sentes dispositions n'~tant pas applicables aux locations en meubl~ mentionn6es au deuxi~me alin6a dudit article 2 ; 2 ~ Les Iocaux ~ usage professionnel ou administratif ainsi que les meubl6s, h6tels, pensions de famille ou 6tablissements similaires ne peuvent, s'ils ne conservent pas leur destination primitive, ~tre affect6s & un usage autre que I'habitation ; 3 ~ Les garages et remises mentionn~s & I'article 2 de la I o i n ~ 4 8 - 1 3 6 0 du 1er septembre 1948 pr6cit6e ne peuvent ~tre affect6s & un usage commercial, industriel ou artisanal. II ne peut ~tre d6rog6 & ces interdictions qu e par autorisation administrative pr~alable et motiv~e, apr~s avis du maire. Le repr6sentant de I'Etat darts le d~partement peut autoriser I'exercice, sous certaines conditions, dans une partie d'un local d'habitation, d'une profession qui ne puisse ~ aucun m o m e n t rev~tir un caract~re commercial si ce local constitue en m~me temps la r6sidence du demandeur. (L. n ~ 8 6 - 1 2 9 0 , 23 d6cembre 1986, art. 58). Ces d~rogations et autorisations sont accord6es & titre personnel. Cependant, les b~n6ficiaires membres d'une profession lib6rale r6glement6e, qui rendent & I'habitation le local qui 6tait devenu totalement ou partiellement professionnel, peuvent r autoris6s ~ transformer un autre local d'habitation en local professionnel pour une surface 6quivalente. La d~rogation et I'autorisation cessent de produire effet Iorsqu'il est mis fin, ~ titre d6finitif, pour quelque raison que ce soit, ~ I'exercice professionnel du b~n~ficiaire. Sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus en violation du pr6sent article. Toutefois, le Iocataire ou occupant d'un local d'habitation irr6guli~rement transform~ en meubl~ et r~affect~ & la location nue b6n6ficie de plein droit, quelle que soit la date de son entr6e dans les lieux, du maintien dans les lieux dans les conditions pr6vues aux chapitres pr et II du titre I~r de la Ioi pr6cit6e du 1"r septembre 1948.
UNE RELIURE POUR VOTRE REVUE... N o u s p r o p o s o n s a u x a b o n n ~ s au J O U R N A L DE PI~DIATRIE ET DE PUI~RICULTURE une reliure p e r m e t t a n t d ' i n c o r p o r e r d e u x a n n 6 e s de la r e v u e . II s ' a g i t d ' u n e reliure a t i g e s m e t a l l i q u e s i n t e r n e s , p e r m e t t a n t I ' i n c o r p o r a t i o n et le r e t r a i t f a c i l e des e x e m p l a i r e s .
Journal de PI~DIATRIE et de PUI~RICULTURE n ~ 7-1989
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Locaux professionnels Loi du 6 juillet 1989 IVI.P. LI~MV
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des m~decins dans un centre urbain et particuli~rement en r~gion parisienne est devenue tr& difficile depuis d~j~t de nombreuses ann&s; l'un des principaux obstacles &ant la recherche d'un local professionnel. Jusqu'en 1986, suivant la r~glementation en vigueur, l'administration opposait un refus ~t la demande de transformation de locaux d'habitation en locaux professionnels d& lors que plus de 50% de l'immeuble &ait d~j~ transform& La loi du 23 d&embre 1986, dite Loi M6haignerie, avait assoupli la r6glementation administrative, am61iorant les possibilit& d'installation des professionnels lib4raux. La loi du 6 juillet 1989, dite Loi Mermaz, en r&ablissant le r6gime de l'autorisation administrative en cas de changement d'affectation des locaux, ,~fait marche arri~re et met fin ~tla libert~ d'instaUation dont b~n& ficiaient les m~decins regroup& pour exercer en commun leur activit& La nouvelle loi pr~voit, en revanche, des dispositions favorables aux locataires professionnels en ~bauchant un statut des locaux
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~t usage exclusivement professionnel, inexistant jusqu'~i present. R6tablissement du m6canisme de I'autorisation administrative: la I i b e r t 6 d'installation en centres urbains n'existe plus
Consid6rant que dans les grands centres urbains des immeubles entiers, ant6rieurement affect& ~l l'habitation avaient 6t6 transfor, m& en locaux professionnels, suite ~t la Loi M6haignerie, le 16gislateur de 1989, sur proposition du Gouvernement, met fin fi la libert6 d'installation des professionnels lib6raux.
9 L'autorisation pr6fectorale L'article 37 de la nouvelle loi sur les rapports locatifs du 6 juillet 1989 a abrog6 les dispositifs de la loi du 23 d6cembre 1986 (art. 57) qui dispensaient d'autorisation administrative les m6decins regroup& pour l'exercice en commun de leur activitY, en cas de transformation de locaux d'habitation en locaux professionnels. D~sormais, le principe de l'interdiction du changement d'affectation des |ocaux d'habitation ~dict~ par l'article L. 631-7 du
Code de la construction et de l'habitation (dans les communes dont la population est sup~rieure ou ~gale fi 10 000 habitants, ~t Paris et dans un rayon de 50km de l'emplacement des anciennes fortifications de la capitale) s'applique ~l toutes les categories professionnelles et il ne peut y &re d~rog~ que par autorisation administrative pr~alable et motiv&. Sont nuls de plein droit et de nullit~ absolue les accords ou conventions passes en violation de cette interdiction. Le r~gime d'exemption pr~vu par l'article 57 de la Loi M~haignerie qui dispose : ~ les dispositions de 1 article L. 631-7 du Code de la ~onstruction et de l'habitation ne sont pas applicables aux soci&~s civiles professionnelles ni aux professionnels hberaux vises a 1 arucle 1 de la loi du 29 novembre 1966 relative aux socletes " ' ' civiles professionnelles exer~ant en commun leur activit6 sous quelque forme que ce soit ,,, ne concernait pas l'ensemble de la profession m6dicale. L interpretation de ce texte &ait d61icate et controvers&. Une reponse mmlster~elle du 20 octobre 1988 (J.O. d6b. S6nat du 13 juill. 1989) permit d'exclure du b6n6fice de l'article 57 non seulement l'exercice individuel mais 9
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~galement les regroupements sous des formes juridiques diverses qui n'ont pas pour but v&itable la mise en commun de l'activit~ (soci&& civiles de moyens, dont le but est la mise en commun de mat&iel ou de locaux, les simples situations de fait sans structure juridique). Depuis la promulgation de la Loi M&aignerie (art. 58), modifiant l'article L. 631-7 3 ~ du Code de la construction et de l'habitation, et en l'&at actuel des textes, toutes les autorisations de changemer/ts d'affectation d~livr&s pour un usage professionnel ont un caractere personnel en sorte que, lors du d~part du b~n~ficiaire de l'autorisation, les locaux reprennent leur destination initiale. %
Dis lors, chaque nouvel occupant professionnel devra obtenir une nouvelle autorisation. I1 faut pr& ciser qu'en cas d'autorisation ~ titulaires multiples, toute modification portant sur le hombre et l'identit~ d'un des occupants rend cette autorisation caduque ~ l'~gard de t o u s l e s autres. Dans ce cas, le nombre de pitces reservees ' ' l'habitation aura ete expressement indiqu4 dans la d&ision d'autorisation. t
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9 Le syst~me des compensations Les modalit& d'application des autorisations par les autorit& pr& fectorales des changements d'affectation ont ete successivement fix&s par la circulaire n ~ 72-158 du 3 octobre 1972 et la circulaire n ~ 75-3253 du 20 novembre 1975. P
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Le texte le plus ancien distingue, selon que les autorisations de transformation doivent &re accord&s avec ou sans compensation. La compensation dont le taux est fond~ sur la surface utile du local transformer, consiste en un investissement et peut se r&liser soit sous la forme d'un investissement direct (instruction ou r~habilitation de logement), soit d'un versement en esptces (~ fonds perdus, permettant la construction de logements sociaux). Aprts une p&iode trts favorable aux professions lib&ales, le regime
de compensation applicable aux m~decins est devenu plus strict. La circulaire du 3 octobre 1972 avait recommand~ de faciliter l'installation des membres des professions lib&ales en leur accordant plus facilement l'autorisation de d&oger ~ l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation et en les dispensant du paiement de la compensation dans les zones sensibles d~finies dans cette m~me circulaire. En raison de la diminution r&lle et d~finitive du parc d'habitation dans les quartiers centraux des villes, la politiqueen faveur des professions lib& rales a ete remise en cause. A cet effet, la circulaire du 20 novembre 1975 donne des directives strictes ~l l'administration concernant la dispense de compensation admise en faveur des professions lib&ales. Celle-ci ne peut jouer que dans le cas d'une premitre installation. Dans le cas d'un transfert du cabinet dans un nouveau local d'habitation, les anciens locaux professionnels ou une superficie ~quivalente doivent &re rendus ~i l'habitation (cette dernitre disposition &ant maintenant inclue dans l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation ~t l'alin& n ~ 3). S'il s'agir de l'extension d'un cabinet existant et situ~ dans le secteur ouest ou central de Paris ou dans les communes du d~partement des Hauts-de-Seine, une compensation peut &re exig&. Les principes &onc& ci-dessus doivent &re ~galement appliqu& aux locaux de caracttre mixte professionnel qui, avec l'accord du propnetalre, ont ete loues, apres demande d'autorisation de changement partiel d'affectation, aux repr&entants de l'Etat, en application de l'article L. 631-7 3 ~ du Code de la construction et de l'habitation. Darts de tels cas, le nombre de pieces "' r&erv&s ~ l'habitation aura ete expressement indiqud dans la d&ision d'autorisation pour permettre le calcul de la compensation.
L'article 37, alin& 2, de la loi Mermaz a pr~vu une disposition transitoire permettant aux b&~ficiaires du r~gime d'exemption d'&re r~put& titulaires ~i la date de la ,publication de la loi (8 juillet 1989), a ntre personnel, d'une autorisation d'usage professionnel, ~t condition d'en faire la d&laration la prefecture avant le 8 octobre 1989. A d~faut d'effectuer cette d&laration, la transformation intervenue devient irr~gulitre. En cons& quence, l'administration mettra en demeure les occupants de rendre aux locaux leur affectation primitive.
9 Le r~gime transitoire (Cf. encadr~ d u n ~ 6, p. 385).
Jusqu'~ la publication de ta loi Mermaz, la location des locaux
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9 Renonciation temporaire une nouvelle modification de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation La proposition de la loi pr&oyait, en outre, un article modifiant dans le sens de la rigueur l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, en supprimantles dispositions ajout&s par l'article 58 de la loi M~haignerie, concernant le dispositif de transfert du droit de d&ogation. Le texte initial de la loi Mermaz condamnait le m~decin ~ se cantonner dans 40 m 2 de surface habitable lorsque le changement d'affectation lui &ait autoris~, sauf ~ijustifier au-del~ de cette superficie d'une compensation par r&ffectation d'autres locaux de surface ~quivalente fi l'usage d'habitation. Devant les critiques formul&s et les pressions des milieux professionnels, le gouvernement a renonc~ temporairement ~t ces modifications e t a decide la creanon d'un groupe de travail charg~ de r~fl~chir ~ l'ensemble des probltmes d'installation des professions lib& rales. I1 a ~galement pr&is~ qu'en l'attente de la nouvelle l~gislation, les rtgles actuellement en vigueur continuent ~ &re appliqu~es. p
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~t usage exclusivement professionnel relevait de la libert~ contractuelle, sauf pour une minorit~ d'entre eux qui demeuraient soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. De nombreux m~decins pr~f~raient s'installer dans des locaux mixtes pour pallier les inconv~nients du r~gime des taux professionnels (outre les avantages materiels et dconomiques) fond~ sur la libre d&ermination des parties, et pour lequel aucun statut l~gal n etalt prevu concernant la dur~e ou le droit au renouvellement. Le professionnel liberal exerqant son 9 9 ! I t acuvxte dans un local mixte beneficie, en effet, d'un r~gime protecteur (en particulier du droit au renouvellement) accessoirement son habitation.
La loi du 6 juillet 1989 (art. 36), en ins~rant un article 57 A dans la loi M~haignerie, ~bauche un r~gime juridique tendant ~t donner davantage de stabilit~ aux contrats de locations conclus pour l'exercice exclusif d'une activit~ professionnelle lib~rale. Le r~gime ainsi ~tabli concerne essentiellement la dur~e du contrat, les conditions de son renouvellement et de sa r~siliation.
refuse pas le renouvellement au moins six mois avant, le contrat de location est tacitement reconduit dans des conditions identiques, n o t a m m e n t de dur~e, ~t celles qui &aient pr~vues dans le contrat initial. Six mois avant la fin du bail, le locataire peut ~galement notifier au bailleur son intention de ne pas le renouveler.
9 La d u r ~ e
Le locataire peut ~ tout m o m e n t notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un d~lai de pr~avis de six mois. Le dernier alin~a de 1'article36 precise que toutes les modifications faites pour l'application des dispositions ci-dessus relat~es doivent ~tre effectu~es soit par lettre recommand~e avec accus~ de r~ception, soit par acte d'huissier.
du
9 La r e' s l"" h a t l"o n
contrat
Le contrat de location 6tabli par 6crit dolt mentionner une dur6e au moins 6gale ~l six ans. 9 Le r e n o u v e l l e m e n t duction tacite
par recon-
Au terme fix6 par le contrat et sous reserve que le bailleur ne !
9 Disposition
Demande d'autorisation administrative en cas de changement d'affectation d'un local d'habitation en local professionnel Art. L, 631-7 du Code de la construction et de I'habitation
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Installation professionnelle Destination du local avant Hnstallation
1'~ installation
2. installation
Agrandissement
i Non si rend au local Local destination d'habitation
Oui
transitoire
Le l~gislateur n'a pas pr~vu de disposition transitoire. D~s lors, une question se pose: l'article 57 A s'applique-t-il aux baux en cours ? Nous penchons pour une r~ponse n~gative, le bailleur ayant un droit acquis en vertu de la l~gislation anterleure qui ne reglemente en rien la dur~e du bail ~l usage exclusivement professionnel. Autrement dit, ufi bail en cours, de trois ans par exemple, ne se trouve pas de plein droit port~ ~ six ans. I1 aurait fallu, pour ce faire, une disposition !~gale pr~voyant que l'article 57 A est applicable aux baux en cours. []
c6d~ la destination d'habitation (autorisaI Oui tion est personnelle et peut ~tre transf6rOe sur un autre local)
9
!
9 Local rendu ~ desti- =9 Local rendu ~ desti- 9 Local rendu ~ destination professionnelle nation professionnelle nation professionnelle avant Ioi de 1986 : non avant Ioi 1986: non avant Ioi 1986: non
Local destination professionnelle
(le caract6re professionnel est attach~ au local 9 Local rendu ~ desti- 9 Local rendu ~ desti- 9 Oui nation professionnelle nation professionnelle apr~s Ioi 86: oui apr~s Ioi 1986 : non si rend au local c6d(~ la destination d'habitation
Local mixte
Non si rend au local Oui pour la partie pro- c~d~ (partie professionOui fessionnelle du local nelle) la destination d'habitation
4.48
Journal
de
PEDIATRIE
et
de
PUI~RICULTURE
n ~
7-1989
GESTION
ANNEXE Extrait du Code de la construction et de I'habitation
Art. L. 631-7 (L. n ~ 83-440, 2 juin 1 983). -- Dans les communes d~finies & I'article 10-7 de la Ioi n ~ 4 8 - 1 3 6 0 du I er septembre 1948 modifi6e : 1~ Les Iocaux ~ usage d'habitation ne peuvent #}tre ni affect6s & un autre usage, ni transform~s en meubl6s, h(~tels, pensions de famille ou autres 6tablissements similaires dont I'exploitant exerce la profession de Ioueur en meubl6 au sens du premier alin~a de I'article 2 de la I o i n ~ 4 9 - 4 5 8 du 2 avril 1 9 4 9 modifi6e, accordant le b6n6fice du maintien dans les lieux ~ certains clients des h6tels, pensions de famille et meubl~s ; les pr~sentes dispositions n'~tant pas applicables aux locations en meubl~ mentionn6es au deuxi~me alin6a dudit article 2 ; 2 ~ Les Iocaux ~ usage professionnel ou administratif ainsi que les meubl6s, h6tels, pensions de famille ou 6tablissements similaires ne peuvent, s'ils ne conservent pas leur destination primitive, ~tre affect6s & un usage autre que I'habitation ; 3 ~ Les garages et remises mentionn~s & I'article 2 de la I o i n ~ 4 8 - 1 3 6 0 du 1er septembre 1948 pr6cit6e ne peuvent ~tre affect6s & un usage commercial, industriel ou artisanal. II ne peut ~tre d6rog6 & ces interdictions qu e par autorisation administrative pr~alable et motiv~e, apr~s avis du maire. Le repr6sentant de I'Etat darts le d~partement peut autoriser I'exercice, sous certaines conditions, dans une partie d'un local d'habitation, d'une profession qui ne puisse ~ aucun m o m e n t rev~tir un caract~re commercial si ce local constitue en m~me temps la r6sidence du demandeur. (L. n ~ 8 6 - 1 2 9 0 , 23 d6cembre 1986, art. 58). Ces d~rogations et autorisations sont accord6es & titre personnel. Cependant, les b~n6ficiaires membres d'une profession lib6rale r6glement6e, qui rendent & I'habitation le local qui 6tait devenu totalement ou partiellement professionnel, peuvent r autoris6s ~ transformer un autre local d'habitation en local professionnel pour une surface 6quivalente. La d~rogation et I'autorisation cessent de produire effet Iorsqu'il est mis fin, ~ titre d6finitif, pour quelque raison que ce soit, ~ I'exercice professionnel du b~n~ficiaire. Sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus en violation du pr6sent article. Toutefois, le Iocataire ou occupant d'un local d'habitation irr6guli~rement transform~ en meubl~ et r~affect~ & la location nue b6n6ficie de plein droit, quelle que soit la date de son entr6e dans les lieux, du maintien dans les lieux dans les conditions pr6vues aux chapitres pr et II du titre I~r de la Ioi pr6cit6e du 1"r septembre 1948.
UNE RELIURE POUR VOTRE REVUE... N o u s p r o p o s o n s a u x a b o n n ~ s au J O U R N A L DE PI~DIATRIE ET DE PUI~RICULTURE une reliure p e r m e t t a n t d ' i n c o r p o r e r d e u x a n n 6 e s de la r e v u e . II s ' a g i t d ' u n e reliure a t i g e s m e t a l l i q u e s i n t e r n e s , p e r m e t t a n t I ' i n c o r p o r a t i o n et le r e t r a i t f a c i l e des e x e m p l a i r e s .
Journal de PI~DIATRIE et de PUI~RICULTURE n ~ 7-1989
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